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廣州樓市去年成交量為前年六成 去庫存仍是主基調

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穗社科院發佈經濟藍皮書,廣州樓市去年成交量為前年六成



樓市庫存多 建議優化限購政策

南都訊 記者劉雪 前日,廣州市社科院所發佈的《廣州經濟發展報告(2015)》藍皮書中,對2014年本地住宅市場情況進行分析指出:受限購政策影響,2014年住宅市場成交量明顯萎縮,成交量僅為2013年的64.8%。一手住宅去庫存周期壓力大,以黃埔為例,新房要兩年才能賣完。其建議,廣州盡快優化房地產調控政策,落實央行[微博]二套房貸新政。

簽約率:去年一手住宅同比減兩成

報告指出,受宏觀經濟運行環境和信貸環境偏緊以及市場預期的影響,一手住宅市場走弱,市場成交明顯萎縮。

2014年,全市一手住宅簽約7.27萬套,同比減少21.9%;簽約面積835.95萬平方米,同比減少21.0%;簽約金額1260.18億元,同比減少9.1%。全市一手住宅市場消化率僅為69.7%,較2013年(100.7%)下降31.0個百分點。

從市場走勢看,1、2季度成交量保持在200萬平方米左右,3季度市場較為低迷,簽約面積僅為161.44萬平方米,4季度在央行放寬房貸政策的帶動下,成交量回升至268.52萬平方米。

價格:一手住宅均價1.5萬元/平方米

2014年,全市一手住宅簽約均價15075元/平方米新竹市2按利率,同比上升15.1%,市場價格出現結構性上升。

均價上漲是結構性因素所致:一是價格水平較高的中心6區簽約面積占全市總成交量的比重有所提高,由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%,若剔除區域因素影響,全市簽約均價升幅約為6.4%;二是2013年為落實房價控制目標實施瞭嚴格的行政管控措施,造成2013年價格基數偏低;三是中高端項目成交占比有所增加。若剔除上述因素,實際上,市場價格已經出現松動,去年3、4季度簽約均價分別為15268和14945元/平方米,較2季度分別下降5.4%和7.4%。

消化率:中心六區市場消化率僅76.4%

報告指出,去年中心6區的供求關系開始出現逆轉:供應量大幅增加,預售面積249.43萬平方米,同比增長46.8%;簽約面積190.51萬平方米,同比減少1.1%。2014年市場消化率僅為76.4%,自2010年以來首次低於88%;簽約均價26812元/平方米,同比上升5.6%,越秀和荔灣是拉動價格上升主要動力,簽約均價同比分別上升13.8%和12.7%。

外圍4區則是供過於求情況較為突出。2014年消化率僅為60.7%,其中南沙消化率僅為47.4%;簽約均價為13355元/平方米,同比上升10.1%。

庫存:大戶型去化周期達22個月

庫存方面,去年12月末全市一手住宅庫存量創歷史新高,可售住宅7.58萬套,可售面積998.14萬平方米,同比分別增長34.0%和30.6%。以2014年月均銷售速度計算,12月末全市一手住宅市場去庫存周期為14.33個月,較2013年末的8.67個月大幅延長。

報告指出,市場庫存主要集中在外圍區域,越秀、黃埔、番禺、花都和南沙庫存壓力較大,去庫存周期均超過16個月。也就是說按去年的賣房速度,黃埔要賣掉已經建好的新房得兩年(去庫存周期達23.75個月),越秀區是一年半(18.97個月),海珠一年兩個月(14.96個月),荔灣7個月,天河一年(12.04個月),白雲10個月。

目前,大戶型住宅和外圍區域住宅積壓情況尤為嚴重,2014年12月末全市144平方米以上住宅可售面積達到421.39萬平方米,去庫存周期長達22.78個月。

預測



去庫存仍是今年市場主基調

報告預計,今年的廣州樓市,一手住宅市場去庫存壓力依然較大,目前住宅市場庫存量創近年來新高,同時,住宅施工量和新開工量均為2010年以來的最高水平,2014年新開工面積1466.33萬平方米。以此預計未來市場供應量將較為充足,去庫存將是未來較長一段時間內市場的主基調。市場成交量有望回升。

目前住宅市場已出現以下促進成交的積極因素:一是二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等救市政策紛紛出臺,將有效促進二手市場成交及改善型需求入市;二是去庫存仍是房企的首要任務,開發企業將采取積極的銷售策略吸引買傢入市;三是隨著中央各項穩定房地產市場的政策出臺,房價下行預期將出現轉變。

因此,預計未來市場成交回升的可能性較大,但嚴格的限購政策仍未放松,成交回升的力度和高度仍有待觀察,區域、樓盤等微觀差異可能進一步拉大。

建議

房貸嘉義朴子房貸

盡快落實央行二套房貸新政

報告建議,廣州應優化限購政策,同時盡快落實央行二套房貸新政。

根據央行、住建部、銀監會3月30日出臺的《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》規定,二套房最低首付款比例不低於40%,而“穗六條”中規定的二套房貸首付比例為七成。廣州應盡快落實相關政策,與中央接軌,下調二套房首付比例。

其二,調整外地戶籍購房者社保或個稅年限要求至“2年內在本市連續繳交1年以上”(“穗六條”之前的標準)。為滿足居民改善型住房需求,建議調整住房套數認定標準,可學習西安的做法,非成套住房、磚混結構住房或60平方米以下住房不納入住房套數計算范圍。

其三,針對公積金貸款額度不足的問題,報告建議,積極嘗試開展“公轉商”貼息貸款業務試點,盡快出臺相關實施細則。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150811/065722930704.shtml
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